Ortaklığın Giderilmesi Davası: Haklarınız ve Bekleme Süresi

Denizli Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülen dava türleri arasında ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davaları hâlâ en sık başvurulanlardan biri; ortalama yargılama süresi 2026 itibarıyla 18-24 ay arasında değişiyor ve süreç artık dava açılmadan önce zorunlu bir arabuluculuk aşamasından geçiyor. Miras yoluyla ya da başka bir sebeple bir taşınmazın paydaşı hâline gelenlerin büyük kısmı, diğer paydaşlar rıza göstermedikçe ortaklığı sonlandıramayacaklarını düşünüyor. Oysa Türk Medeni Kanunu bu konuda çok net bir hak tanıyor ve bu yanlış algı, birçok kişinin yıllarca kullanmadığı bir hakkı ellerinin altında tutmasına yol açıyor.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir, Kimler Açabilir?

Paylı mülkiyette her paydaş, payı oranına bakılmaksızın ortaklığın giderilmesini her zaman talep edebilir. TMK m.698 ve devamı maddeleri, hiçbir paydaşın bir başkasıyla süresiz şekilde ortak mülkiyet ilişkisinde kalmaya zorlanamayacağını açıkça ortaya koyar; elbirliği mülkiyetinde yine her malik davayı açma hakkına tek başına sahiptir.

Örneğin Denizli'de babalarından kalan bir bağ evini üç kardeş miras yoluyla devralmış olsun. Kardeşlerden biri taşınmazı kullanmak, diğeri kiraya vermek, üçüncüsü ise satmak istiyorsa ve üçü de ortak bir karara varamıyorsa; içlerinden herhangi biri, diğer ikisinin onayını beklemeden süreci başlatabilir. Bu noktada sıkça karıştırılan bir husus var: dava açmak için "önce anlaşmaya çalışmak" bir nezaket meselesi değil, aşağıda anlatılan arabuluculuk şartı nedeniyle artık gerçek bir dava şartı.

Zorunlu Arabuluculuk Aşaması: Formalite mi, Gerçek Fırsat mı?

5 Nisan 2023 tarihli 7445 sayılı Kanun'la yapılan değişiklik sonucu, 1 Eylül 2023 itibarıyla ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıkları zorunlu arabuluculuk kapsamına alındı. Yani dava dilekçesi hazırlanmadan önce arabulucuya başvurmak, mahkemenin işi esastan incelemesi için bir ön koşul. Arabulucu, başvuru tarihinden itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırmakla yükümlü; gerekirse bu süre en fazla bir hafta daha uzatılabiliyor.

Bu aşamayı sadece dava açmadan önce atlanması gereken bir formalite gibi görmek büyük bir hata. Paydaşların sayısı aralarında somut bir anlaşmazlık yoksa -örneğin sadece satış bedelinin nasıl paylaşılacağı netleşmemişse- arabuluculuk masasında birkaç haftada varılacak bir anlaşma, mahkemede iki yıla yakın sürecek bir yargılamadan çok daha az maliyetli olur. Meselâ üç kardeşin bağ evinde ikisi zaten satıştan yana ise, arabuluculuk üçüncü kardeşi ikna etmek için gerçek bir fırsat sunar; buna rağmen anlaşma sağlanamazsa dava şartı yerine getirilmiş olur ve dosya mahkemeye taşınabilir.

Aynen Taksim mi, Satış Yoluyla Giderilme mi Tercih Edilmeli?

Uygulamada mahkemelerin çoğu zaman doğrudan satış yoluyla giderilmeye yönelmesi, bu konuda yaygın ama tartışmaya açık bir eğilim. Kanun aslında iki yolu da eşit derecede tanımlar: taşınmaz fiziki ve ekonomik olarak bölünebiliyorsa aynen taksim öncelikli olarak değerlendirilmeli, ancak bölünme imar mevzuatına aykırıysa veya payların değerinde önemli bir kayba yol açacaksa satış yoluyla giderilme yoluna gidilmelidir.

Burada savunduğumuz görüş şu: taraflar, dava dilekçesinde veya bilirkişi incelemesi aşamasında aynen taksim talebini açıkça ve somut gerekçelerle ortaya koymazsa, mahkeme çoğu zaman süreci hızlandırmak adına doğrudan satışa yönelebiliyor. Oysa örneğin geniş bir arsa üzerindeki üç paydaşlı bir taşınmazda, imar durumu üç ayrı parsele bölünmeye elverişliyse, bu ihtimalin bilirkişi raporunda ayrıca ve ayrıntılı biçimde incelenmesini talep etmek paydaşın hakkı. Aynen taksim, özellikle duygusal değeri yüksek bir aile mülkü söz konusu olduğunda, satışa göre çok daha adil bir sonuç doğurabilir; bu yüzden talep aşamasında pasif kalınmaması gerektiğini düşünüyoruz.

Satış yoluyla giderilmeye karar verilmesi durumunda ise bedelin dağıtımı, tapudaki pay oranları veya elbirliği mülkiyetinde miras payları esas alınarak yapılır. Kira geliri gibi ortaklıktan doğan diğer alacaklar da genellikle aynı dava kapsamında değerlendirilebiliyor; bu nedenle konuyu yalnızca "malı bölme" davası olarak değil, paydaşlar arasındaki tüm mali ilişkiyi tasfiye eden bir süreç olarak ele almak daha isabetli.

Dava Süresi Ne Kadar Sürer, Bekleme Sürecinde Nelere Dikkat Edilmeli?

Dava konusu malın değerine bakılmaksızın görevli mahkeme, HMK m.4/1-b uyarınca sulh hukuk mahkemesidir. Süreç; keşif, bilirkişi incelemesi ve gerektiğinde ilan yoluyla satış aşamalarını içerdiğinden, paydaş sayısı ve taşınmazın niteliğine göre ortalama 18-24 ay sürebiliyor. Örneğin paydaş sayısı ikiden fazlaysa ve bir kısmının adresi tespit edilemiyorsa, tebligat süreçleri tek başına birkaç ayı bulabilir.

"Bekleme süresi" ifadesi burada iki farklı şeyi karıştırıyor olabilir: dava açmak için beklenmesi gereken bir ön süre yoktur -arabuluculuk şartı yerine getirildiği an dava açılabilir- ama davanın sonuçlanması için beklenmesi gereken bir yargılama süreci vardır. Bu ayrımı netleştirmek önemli, çünkü birçok paydaş "henüz erken, birkaç yıl daha bekleyelim" diyerek aslında hiçbir hukuki zorunluluğu olmayan bir bekleyişe giriyor ve bu süre zarfında taşınmazın değer kaybı, kullanım anlaşmazlıkları veya diğer paydaşların fiili tasarrufları gibi risklerle karşılaşabiliyor.

Süreçte Sık Yapılan Hatalar ve Uygulamaya Dönük Öneriler

Sürecin başında yapılan hatalar, sonucu doğrudan etkiliyor. En sık karşılaşılan sorunlardan biri, tüm paydaşların doğru ve güncel adres bilgileriyle davaya dahil edilmemesi; eksik husumet, sürecin baştan uzamasına yol açar. Bir diğeri, aynen taksim talebinin gerekçelendirilmeden dilekçeye yazılması -bu durumda bilirkişi bu ihtimali ciddiye almadan doğrudan satış değerlendirmesine geçebiliyor.

Uygulamaya dönük olarak izlenmesi gereken sıra şöyle özetlenebilir: önce tapu kaydından güncel paydaş ve pay oranları netleştirilmeli, ardından zorunlu arabuluculuk başvurusu yapılmalı ve bu aşamada gerçek bir uzlaşma ihtimali samimiyetle değerlendirilmeli. Anlaşma sağlanamazsa dava dilekçesinde aynen taksim imkânının somut gerekçelerle (imar durumu, fiziki bölünebilirlik, ekonomik değer kaybı riski gibi) ortaya konması, mahkemenin bu seçeneği ciddiye almasını sağlar. Son olarak, bu tür uyuşmazlıklarda genellikle miras yoluyla oluşan paylı mülkiyetlerde miras paylaşımı sürecinde yapılan hatalardan kaçınmak, ortaklığın giderilmesi aşamasına gelmeden önce birçok anlaşmazlığı önleyebilir. Benzer şekilde arabuluculuk ile dava arasındaki farkları önceden bilmek, zorunlu arabuluculuk aşamasına daha hazırlıklı girilmesini sağlar.

Sonuç olarak, ortaklığın giderilmesi davası paydaşlar için beklemekle kaybedilecek değil, doğru zamanda ve doğru gerekçelerle kullanılması gereken bir haktır. Sürecin uzunluğu genellikle malın niteliğinden ve paydaş sayısından kaynaklanır; hakkın kendisinden değil.